民泊運営の基礎と始め方！累計1000件以上の運用実績がある大阪の民泊運用代行らくビーが解説【2024年最新】

民泊を始めたいけど、何をどうしたらいいかわからない。そもそも民泊と民宿の違いは？許可が必要なの？そんな方に民泊運営の基礎と始め方を大阪の民泊運用代行らくビーが解説いたします！

1,民泊の概念

民泊とは個人が所有する住宅や部屋を旅行者へ貸し出すサービスです。従来のホテルや旅館とは異なり、家庭的な雰囲気を残したまま運営されることが多く、ホテルや旅館には無いキッチン設備や寝室とリビングの住み分けを行えることが大きな特徴です。

ホテルや旅館との違い

従来のホテルや旅館以外の宿泊施設は「ゲストハウス」「民宿」「民泊」の３つに分類されます。この3つには従来の施設とは異なり、建物タイプや価格帯の違いだけではなく、他の宿泊者や施設の持ち主と共同で使用するスペースがあったり、コンセプトを重視した特別な宿もあります。

ゲストハウス

ゲストハウスはリーズナブルな価格と自由な雰囲気が魅力で、様々な旅行者に人気の宿泊施設です。世界中から旅行者が集まるため、異文化交流が盛んで英語をはじめとする複数の言語でコミュニケーションが可能です。しかしながら設備は最低限となっていることが多く、あくまでも旅の拠点として利用することに特化した施設です。

• ドミトリーと呼ばれる相部屋や個室を提供する宿泊施設

• キッチンやリビング、トイレ、浴室などは他の宿泊者と共用スペースとなる事が多い。

• 旅館業法＜簡易宿所営業＞に基づいて運営される宿泊施設

• 受付スタッフが常駐しており、宿泊におけるサポートや観光案内などを受ける事ができる

• 民泊よりも料金が安く他の宿泊客同士の交流に特化した環境。

民宿

民宿は、宿主による温かいおもてなしと地域の魅力を体験できる宿泊施設として観光客に人気があります。大型ホテルに比べて価格もリーズナブルでより家庭的な雰囲気を提供されます。中でもオーナーとのコミュニケーションを通じて、農業体験や地域の行事参加など、様々な文化を経験できることが大きな特徴となっています。

• 自宅の一部を宿泊施設として提供する施設

• 物件所有者が滞在しており、食事提供などのサービスから交流を重視した施設。

• 旅館業法＜簡易宿所営業＞に基づいて運営される宿泊施設

• 地元の文化や生活様式を体験できる

民泊

民泊は、家庭的な雰囲気を残しつつプライベート空間に特化した宿泊施設です。多様な旅行者に対応できるよう、マンションの一室や戸建など様々な物件タイプが提供されています。物件タイプにも寄りますが、少人数旅行から10名を超える大人数での旅行でもひとつ屋根の下で宿泊者全員が過ごすことが可能な施設です。キッチンや洗濯機など長期滞在でも安心の設備が取り付けられていることが多く、ホテルや旅館などと差別化が図りやすい施設です。

• マンションの１室や一軒家を提供する宿泊施設（貸切提供が多い)

• 他者との共用スペースは少なく、プライベートを重視した施設

• 「旅館業法」「特区民泊」「民泊新法」のいずれかを選択して運営する宿泊施設

• チェックインからチェックアウトまで無人で運営している事が多く対面応対が少ない

• キッチンや洗濯機など長期滞在にも対応できる施設が多い

民泊とは？

１.定義

住宅（戸建住宅やマンションなどの共同住宅等）の全部又は一部を活用して、旅行者等に宿泊サービスを提供すること。

２.意義

2017年訪日外国人旅行者数は2,869万人となり、2020年度旅行者数4,000万人に向かって視界良好であるところ、受け皿として大きく期待されていた。

3.民泊の現状

2017年の大阪府における宿泊室稼働率は83.1%であり、東京の80.1%を抑えて全国1位となっています。大阪に訪れる外国人観光客の2/3以上が経済成長中のアジア圏の観光客であり、関西国際空港のLCC増便もあって宿泊需要は伸びています。

2023年以降はコロナ明けの訪日観光客の回復に合わせて民泊物件も爆発的な増加をみせています。大阪府は依然として日本国内トップの民泊物件数を維持しています。

4.民泊の種類

①特区民泊　※国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業

②新法民泊　※住宅宿泊事業

③旅館業法に基づく民泊　※ホテル,旅館,簡易宿泊所

大阪市民泊の詳細を知りたい方はコチラ。

➀特区民泊

特区民泊とは「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」といって大阪市など一部の地域で認められた制度になります。

条例で定められた要件を満たした事業者のみが民泊運営可能となる。

認定を受けた施設(1棟でカウント、部屋が増える場合は変更届)は宿泊施設となる。

ホテルや簡易宿所などと同じように様々な予約仲介サイトで集客が可能。

メリット

1. 365日年中運営可能となる

2. 民泊予約仲介サイトだけでなくホテル系予約仲介サイトも利用可能となる

3. 無人での運用が可能とあるため、他の宿泊施設運営よりもコストがかからない

4. 建築検査済書が必要ない

5. ホテル、簡易宿所等に比べて申請コストがかからない

   ※建築基準法上の取扱いが住宅や共同住宅で用途変更が基本的に不要

   ※保健所の要件としてもトイレや洗面の設置数基準が無い(1つあれば足りる)

デメリット

1. 2泊3日以上の宿泊日数制限

2. 自動火災報知機が必要となる　※消防法上の扱いが宿泊施設となる

3. 住居専用地域では運営できない

4. 民泊新法に比べて手続きに時間がかかる

➁新法民泊

2018年6月15日施行予定の新たな法律

全国で民泊を180日間に限り認める法律(自治体により更に制限される可能性あり)

家主居住型と家主不在型の2種類があり、多くは家主不在型になると考えられる。

家主、予約仲介サイト、運営代行会社それぞれが行政上の届出及び登録しなければならない。

メリット

1. 行政上の手続きが最も簡易。基本的に届出だけで運営可能となる。

2. 従来宿泊施設が出来なかった住居専用地域でも運営可能となる。

3. 住宅であれば用途変更などを行わず運営可能となる。

4. １泊から宿泊させることが可能となる。

デメリット

1. 180日間の営業日数制限

2. 稼働報告を出さないといけない

3. 管理組合の承諾は必要となる可能性あり

4. 自治体によっては上乗せで制限が掛かる地域もあります。

　京都市の場合は物件から800ｍ圏内もしくは10分以内に駆け付けができる範囲に運営管理事務所を併設する必要がある。また、用途地域が住居専用地域では原則1月15日正午～3月16日正午のみの運営制限がある。

　参考：https://www.city.kyoto.lg.jp/hokenfukushi/page/0000312078.html

特区民泊の運営に関わる事業者

民泊の運営を安定して行うためには様々な事業者と連携する必要があります。ここでは代表的な事業者「認定事業者・運営管理者・予約仲介者」それぞれの役割や関係性を説明します。

※場合によっては清掃会社やリネン会社などとも連携が必要なケースもあります。

1.認定事業者：物件の所有者・オーナー

認定事業者とは主に物件のオーナー（賃借人も含む）であり、民泊施設の申請を行うことで民泊営業が認められます。多くの場合は自己資金で民泊施設をつくり、民泊施設の運営の責任者となります。

主な役割：物件の管理や緊急時の対応、苦情対応の窓口

※賃借人が認定事業者となる場合は建物オーナーの承認が必要となります。

2.運営管理者

運営実務の担当者であり、多くの場合、代行業者がこれに該当します。

主に認定事業者（建物オーナー）の対応代行がメイン業務となり、中には民泊立ち上げから関わりを持つ代行会社もあり対応範囲は会社によって様々です。

3.予約仲介者

主に予約仲介サイト。Airbnb、Booking.comなど

予約システムやチャットシステム、決済システムを持ち、宿泊者と施設をつなぐ場としての役割を果たします。仲介サイトによってはプロモーション広告などを打ち出して集客を強化することも可能です。

特区民泊のハードル

1.建築基準法

住宅及び共同住宅の用途で足りる。

テナントビルの場合、一定の平米数を超えると用途変更が必要。

2.消防法

消防法令「5項イ」が適用されるため、自動火災報知機や誘導灯、非常照明が必要。

11階を超える建物や3,000平米を超える建物の場合、スプリンクラーや非常電源が必要。

建物の大きさや既存の消防設備を確認し事前に運営を検討することが肝要となる。

3.廃棄物処理

民泊運営時に排出されるゴミは事業系ごみとなるため、許可を持つ民間事業者の回収及び処理が必要となる。

4.区分所有

管理規約により「禁止」されている場合は認定を受けることが出来ない。

原則的には管理組合の承諾が必要となる。

5.ホテル等との競合

2~4人部屋の場合、ホテルとの差別化が難しく宿泊客の奪い合いになる可能性が高い。

2,民泊を始めるには＜立上げ業務と運営事項＞

≪開業準備≫

民泊を開業するにあたって、様々な準備が必要となります。

ゲストを迎えるためにインテイリアを整えることは勿論のこと、予約サイトへの登録は不可欠です。複数のサイトを併用することは予約管理などで運営管理の難易度が高くなるため、最初は1つに絞って登録することをおススメします。

また無人で運営することが多い民泊では、物件までの道のりや鍵の開け方、物件設備の使い方など細かい部分まで案内資料を作成する必要があります。多種多様な国籍のゲストが宿泊するため、案内資料には言語対応が必要です。最低でも日・中・英・韓に翻訳して資料作成することが望ましいです。

1. インテリアコーディネート

2. 予約仲介サイトへの登録及び管理

3. 案内資料作成

4. 周辺住民説明

5. 特区認定申請支援

≪運営管理≫

日々管理していく上で宿泊価格の調整や予約管理は日常的に必要となります。シーズンやイベントに合わせた調整を行うことで、収益を最大化することができます。

その他にも滞在中のお客様に対するフォローや対応も必要となり、万全の体制を整えていても何かしらの対応は必要となります。

例：ゲストが鍵を紛失・消耗品の在庫切れ・設備トラブル・観光地などへの案内など

ゲストが退室した後はお部屋の清掃が必要で、清掃時間の確保やクオリティの維持が難しいため、清掃会社へ委託している民泊も少なくありません。

1. 宿泊価格設定

2. 宿泊スケジュール管理

3. 鍵の管理

4. 宿泊者対応

5. 稼働分析

6. 清掃

民泊立上げに伴う業務一覧

民泊の立上げから運営開始までは概ね3~4ヵ月ほどの期間が必要となるため、余裕の持った準備を行いましょう。また運営開始までの道のりには管轄エリアの保健所から消防署、環境局などの行政機関にも足を運ぶ必用があります。それぞれの手続きを行う上で自身での解決が難しい場合は民泊運営の代行会社や行政書士へ委託することも可能です。

1,特区民泊申請

"国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業特定認定申請"や"簡易宿所営業申請"の手続き。

立上げの中でも最も重要な項目かつ時間の掛かる部分が特区民泊の申請となります。後述する保健所や消防署での手続きがメインとなります。

2,内装準備

宿泊者のニーズを分析し稼働率の向上とトラブルなどを未然に防ぐための内装作りとインテリアコーディネートを行います。

古く年季の入った物件でも、内装の工夫次第で人気のお部屋にすることが可能です！

コストを節約することも大切ですが、「この部屋に泊まりたい」と思ってもらえるような部屋つくりを心がけましょう。

3,アカウント開設

宿泊サイトへ掲載を行う為にアカウントの作成と掲載準備を行います

基本的に準備が完了しなければ運営できない仕組みになっています。各OTAサイトの案内にしたがって準備を行いましょう。

4,各種資料作成

チェックイン方法や物件案内資料を作成します。

無人運営だからこそ案内資料は非常に重要となります。トラブルを未然に防ぎ、円滑な宿泊を行ってもらう為に、必ず作成しましょう。

5,近隣住民への説明

特区民泊では「周辺住民への説明会の開催」が義務化されている為、説明会を実施します。

民泊に対しての理解は徐々に高まりつつありますが、反対する意見も少なくはありません。十分な告知や説明会を行わず、地域全体を巻き込んだ大きなトラブルに繋がった事例もあるため、抜け漏れなく必ず実施しましょう。

6,リスティング文作成

多言語対応のリスティング（集客ページ）を作成します。

寝室の数や備えつけの家具家電、物件の周辺にはどんなお店があるのか？などゲストが宿泊したいと思えるような内容を文章で伝えることができます。地域のルールや夜間の注意点なども記載しておくことで滞在中のトラブルを防ぎましょう。

7,ハウスマニュアル

物件を適切に利用していただく為に、利用ガイドとルールを定めたマニュアル作成、配置します。エアコンや給湯器、電子レンジの使い方など家電の使い方は海外のゲストからすると意外と分からない事が多く、各言語で作成した簡単な利用ガイドを備えておくと、故障などのリスクを抑えることができます。

8,掲載用内装撮影

予約に直結する内装写真の撮影を行います。

お部屋の魅力を最大限に伝えることができるよう、プロのカメラマンへ撮影を委託することも一つの手段です。OTAサイトによっては専属のカメラマンが所属していて、サイトを通して撮影の依頼を行えるサービスもあります。（有料）

民泊を始める６ステップ

1. 物件の選定

   物件を見つけたら運営が可能か確認しましょう！

   ＜収益面の調査、法律上運営ができるのか、近隣住民の理解など＞

2. 内装準備

   ・ゲストを迎えるにあたって必要な家具家電を用意しましょう。

   ・保健所や消防署が定める要件を満たすために必要な設備もあります。

3. 行政機関での手続き

   ・要件：特区なら25㎡以上の居室、ゲストを迎えるにあたっての設備・家具の設置

4. 消防署での手続き

   ・適合通知書の取得

   　要件：防炎設備（カーテンやカーペットは防炎仕様にする）

   　　　　消防設備（火災報知や消火器など）

5. OTA登録

   ・集客するためのサイト（AirbnbやBooking.comなど）

6. 案内資料の作成

   ・物件までの案内や各種設備の使用方法など、言語対応した説明書を準備する。

   ・無人で運営する場合はサポート体制をきちんと整えておくことも必要です。

➀物件選定の注意点

　・戸建てと集合住宅で消防法の適応条件が異なります。

　・保健所の手続きの１つに近隣住民への説明が必要となります。

　・民泊に関して不安を抱いている住民も多く、事前説明を行わなければ後々トラブルに繋がる恐れがあることから、条例で住民説明が推奨されています。

　・建物を選ぶ際は事前に周辺調査を行い、トラブルなく運営ができそうか確認することも大事。

　・集合住宅での民泊運営の場合は法的および管理上の問題が変わります。

　・まず管理規約をよく確認しましょう。

　・規約で民泊が禁止されていれば、その物件での運営は法的に不可能です。

　・管理規約で許可されている場合でも、管理組合の了承が不可欠です。管理組合の同意なしに運営すると、違反行為として法的な問題を引き起こす可能性があります。物件の購入や賃貸契約をする際は、これらの規定に十分な留意が必要です。また、民泊を運営するには地域の法律や条例も確認し、必要な許認可を取得することが重要です。法的手続きを正確に行うことで、トラブルを未然に防ぎ、安全で合法的な民泊運営を行いましょう。

➁用途地域の確認

建物基準を満たしていても、地域によっては民泊運用が不可能な地域もありますので、物件を手配する際に最も注意が必要なポイントです。

特区民泊が可能な地域は以下の通り

• 第二種住居地域

• 準住居地域

• 近隣商業地域

• 商業地域

• 準工業地域

出典：関西圏国家戦略特別区域計画（認定区域計画）

③保健所手続き

特区民泊を運営するには、保健所の手続きを適切に行い、公衆衛生や安全基準を確保することが求められます。手続きはシンプルですが準備する書類が多岐にわたります。

※手続きは地域によって異なる場合がありますので、必ず地元の保健所に確認することが重要です。

概要

• 大阪市の場合は「大阪市保健所 環境衛生監視課」が窓口となります。

• 申請書は最大１３枚　　審査期間は１４営業日

• 申請準備の開始から認定完了までの期間は約２~３ヶ月ほど。

注意点

• 消防工事が必要な場合は工事期間が＋されます。

• 審査期間が１４営業日。GWや年末年始など祝日が続く時期には注意が必要です。

• 運営開始予定から逆算して、余裕をもった調整を行いましょう。

  ※申請書類は多岐にわたり、手配に時間を要するものもあります。

手続き手順

1,事前相談

営業を開始する前に地元の保健所に事前相談を行い、必要な手続きや書類について確認しましょう。

2,必要書類の準備

施設の平面図: 部屋の配置や設備を示した平面図を用意します。

衛生管理計画書: 施設の清掃やゴミ処理、リネンの管理方法などを記載した計画書を作成します。

その他の書類: 住民票や法人登記簿謄本、施設の所有権を証明する書類など、保健所が指定する書類を準備します。

3,届け出

準備した書類を持参し、所轄の保健所に届け出をおこないます。

4,現地調査

保健所の職員が現地を訪れ、施設が基準を満たしているかどうかを確認します。ここで問題がなければ、許可が下ります。

5,営業許可の取得

現地調査で基準を満たしていることが確認されると、営業許可書が発行され特区民泊として運営が可能となります。

④消防手続き

特区民泊を営業するにあたり、火災予防や避難経路の確保など、消防法に基づく安全基準を満たす必要があります。物件によっては追加で設備工事が必要な場合があるほか、工事が不要の場合でも取り付けが必要な設備がいくつもあります。

消防署が定める要件をすべて満たすことで「消防法令適合通知書」が発行されます。

概要

• 物件エリアの管轄消防署が窓口となります。

• 民泊運営に必要な「消防法令適合通知書」を取得するための手続きです。

• 保健所の審査を通過するためには必要不可欠な手続きです。

• 「消防法令適合通知書」を取得するためには大規模な工事が必要となる場合があります。

• 工事が必要な場合は金銭的/時間的にも負担が大きくなります。

• 物件選びの段階で建物概要を細部まで確認して、大きな工事を行わなくとも適合できるような物件を選ぶことも手段のひとつです。

⑤OTA登録

OTAサイト（オンライン旅行代理店サイト）とは、旅行や宿泊の予約をオンラインで行うためのプラットフォーム（予約仲介サイト）です。これらのサイトは、旅行者がホテル、観光ツアーなどを検索する際に利用されます。以下に民泊利用時に主要なOTAサイトの特徴と代表的なサイトについてまとめます。

【主要OTAサイト】

• Airbnb

• Booking.com

• Expedia

【登録方法】

• 物件の概要や写真などを掲載した専用ページを作成します。

• 作成方法はサイトによって異なりますが、お部屋の写真は必ず必要となるため

  必要に応じてプロカメラマンの起用も検討が必要です。

• 集客の幅を広げるため、各言語への対応するなど魅力的なページを作成しましょう。

【主要OTAサイトの特徴】

OTAサイトとは予約を獲得するために最も有力なプラットホームです。

OTAサイトへの掲載は、施設の認知度を高め、予約数を増やすための有効な手段です。ただし、手数料やレビュー管理などの注意点を踏まえた上で、適切な戦略を立てることが重要です。

Airbnb

民泊特化の集客サイトでグループや家族旅行の利用者が多く、民泊業界で最も人気のあるプラットフォームの1つです。

Booking.com

多様な宿泊施設を提供しており、ビジネス向けの施設や会議施設の予約も多く、仕事と旅行を組み合わせるビジネス旅行者にも利用されます。

Expedia

主にビジネス旅行者や家族連れ向けのサービスが充実しています。ホテルだけでなく、航空券、レンタカー、ツアーなども取り扱っています。

⑥案内資料の作成

ホテルと違い、無人での運営が多い民泊では、宿泊やチェックインに関する案内を資料で行うことが多く、各言語の対応や理解しやすい資料を作成するこが重要です。これらの作業を怠るとトラブル発生の原因となったり、適切な案内をしてもらえなかったとゲストからのクレームに繋がる恐れがあります。

• 周辺施設の案内

• 各家電設備の使用方法

• 喫煙ルールなどのマナーの呼びかけ

• 緊急時の対応方法など

3,民泊運営の業務

民泊の運営に関する業務は「運営業務」と「運営管理業務」の２つがあります。

運営業務は主に宿泊者対応となり、運営管理業務は清掃や設備メンテナンスなど物件の管理となりトラブル対応もこれに含まれます。それぞれが非常に重要な役割を持ち、ここでは各業務の内容やポイントについて説明します。

➀運営業務

お問い合わせ/予約管理

新規予約やキャンセルの対応を行い、ホスティングの管理を行います。

セルフチェックインサポート

円滑なチェックインを行う為に、チャットによる利用者との連絡とチェックイン資料にて案内をおこないます。

宿泊価格最適化調整

繁忙期や閑散期は勿論、地域の特性に合わせて価格設定と戦略に基く宿泊料金の調整を随時行います。

レビュー管理

予約獲得に大きく影響を与えるレビュー。レビューへの返信は勿論と利用者によるレビューに食い違いがないか確認します。

トラブル対応

宿泊事業においてトラブルはつきものです。チェックインや忘れ物、ゲスト同士のトラブルなどの対応をおこないます。

➁運営管理業務

清掃業務

チェックアウト後清掃を行い、トラブルの抑制と均一なクオリティ維持を行う必要があります。

物件管理/設備チェック

運営を継続することで起こる設備や家具の経年劣化、定期的に物件を訪問し設備などを確認する必要があります。

業務改善

トラブル対応の仕組化、トラブルを抑制する改善などをおこないます。同じトラブルを繰り返してしまうと物件レビューに傷がついてしまうほか、ネガティブな評価が続いてしまうと予約が入りにくくなるだけでなく、最悪の場合はOTAサイトの掲載が停止してしまいます。

スポット対応業務

トラブル等発生時の現地での対応業務です

• 補充品及び物品交換のための物件訪問

• 鍵の紛失対応

• 住民クレームへの現地対応

• ゲストへの現地対応

• 警察要請の現地立会い

• 清掃確認

運営上のポイント

ゲストへ快適な空間を提供することを意識しましょう。民泊は口コミが命といっても過言ではありません。床や壁のシミや髪の毛などゲストが不快に感じる可能性にはできる限り対処しましょう。経年劣化に関しても自身の目で確認しないと気づけない点も多く、代行会社や清掃会社に管理を委託していたとしても、定期的に物件のチェックを行う必要があります。またトイレについては洋式が望ましいです。日本古来の和式に魅力を感じてくれるゲストもいるかもしれませんが、快適さを求めるゲストが多数であるため、そちらに合わせることが得策でしょう。

最後に

以上の事から、民泊運営に関しては物件を準備するだけでなく、行政機関とのやり取りや日々の物件管理など多岐にわたって気を配る必要があります。また運営を成功させるためには適切な戦略や価格調整・独自の魅力を提供していく必要があります。弊社らくビーではそのような物件準備から日々の運営管理までワンストップでサポートしております。お困りの場合は是非一度ご相談くださいませ。

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