【リアル収益】大阪市中央区のマンション一棟の民泊運用事例と成功戦略 – 新築全50室の収益最大化

大阪市中央区は、利便性と地域の魅力が相まって、民泊運用に適したエリアとして注目されています。本記事では、大阪市中央区において弊社が管理している実際の民泊運用事例を中心に、マンション一棟管理の魅力から、賃貸との比較、運用戦略、観光特性などを詳しく解説します。

大阪市中央区の民泊運用事例とその特徴

大阪市中央区は主要観光地である大阪城や難波・心斎橋エリアといった観光名所が多く、地下鉄御堂筋線をはじめとする交通アクセスの良さや、駅周辺の商業エリアが非常に発展していることから、民泊運営においては非常に注目されているエリアです。民泊物件だけでなく大通り沿いにはビジネスホテルも多く、大阪での宿泊事業においては競争が最も激化しているエリアと言っても過言ではありません。それらの需要を支えるのは圧倒的な訪日観光客の数で、街ではスーツケースを引いて歩いている人を見かけない日は無く、コロナ禍以降の2024年以降では大型バスの運行も回復し、訪日客の往来はますます盛んになっています。

実際の運用事例

大阪市中央区での民泊運用のメリットとデメリット

中央区での民泊運営には、先で述べたように多くのメリットがありますが、デメリットも存在します。運営を成功させるためには、それらの強みや弱みを正しく理解し、適切な戦略を立てることが重要です。

民泊運営のメリット – 中央区ならではの強み

中央区は、地下鉄御堂筋線・谷町線・中央線・JR環状線・近鉄線・阪神線と非常に多くの路線が設けられており、大阪の主要観光エリアだけでなく、関西空港や新大阪駅、奈良や神戸方面などの大阪周辺のエリアへのアクセスも容易となっています。またそれらの駅を中心として非常に多くの商業施設が充実しているため、訪日客からの認知度も高く、適切な戦略を実施すれば安定した収益を狙えるエリアとなっています。

民泊運営のデメリット – 法規制や地域特性の影響

メリットでも述べた通り、中央区では訪日客からの認知度が高いため、不動産投資としても非常に注目されているエリアとなります。そのようなエリアでは不動産価格が高騰を続けており、民泊運営を始めるハードルが非常に高くなっています。また激戦区であるが故に、稼働率を維持するためには、他とは差別化されたサービスや設備、マーケティング戦略が不可欠です。運営開始から安定した波に乗せるまでは適切な戦略や時には我慢の時期が必要となり、万が一のリスクを考えた上で、本当に採算が合うのか？長期的な運営が可能なのか？物件選びの際にはこのような注意が必要です。

一棟管理と一室管理の違い-それぞれのメリットとデメリット-

物件の種類によって異なる特徴とメリット・デメリットがあるため、それぞれの特性に合わせた戦略が必要となり、民泊運営を成功させるためには必要不可欠なポイントです。

一棟管理の特徴とメリット

1.運営に一貫性をもたせることができる。

建物全体を管理することで、インテリアやサービスのスタイルを統一しやすく、ゲストに一貫したブランドイメージを提供できます。これにより、リピーターの獲得や高評価のレビューを得やすくなります。また室数に比例してゲストからの声も集まるため、物件をより良くアップデートしていきやすいことも大きな特徴です。

2.近隣住民への配慮がしやすい

一棟で民泊運営を行うため、近隣住民と直接の接触が少なく、トラブルが生じにくい点がメリットです。また、騒音やゴミの管理も一括して行うことで、運営者が制御しやすくなります。トラブルを抑制することも民泊運営において重要なポイントです。

3.高い収益が見込める

複数の部屋を一度に貸し出すことで、稼働率の変動にも柔軟に対応可能です。各部屋で異なるプランや価格設定ができるため、繁忙期には全室フル稼働させて収益を最大化し、閑散期にはプランや料金の調整がしやすい点が魅力です。また大人数での宿泊に備えて一室のみ大型民泊にしたり、２部屋コネクトが可能な可動式のお部屋やスイートルームなど、様々な用途での運営が可能となります。それらを実現できることも一棟管理の大きな利点といえます。

集合住宅一室管理の特徴とメリット

1. 低コストでの運営開始が可能

一部屋からの運営は、初期投資を抑えて民泊ビジネスを始められるため、初めて民泊運営に挑戦する方に適しています。物件全体ではなく1室のみであるため、設備やインテリアへの投資も限定的で済むことも特徴のひとつです。所有物件であれば室内の改築も行うことができるため、様々なタイプの民泊を運営することが可能です。

2. 柔軟な運営ができる　

物件全体を一棟管理するわけではないため、需要に合わせて柔軟に運営ができます。短期的な需要増加時に宿泊料を引き上げる、オフシーズンには料金を調整するなど、自由度の高い運営が可能です。

3.リスクが少ない

一室運営は、初期投資が小さいためリスクも少なくなります。閑散期や稼働率が低い時期でも、一棟管理に比べて運営コストが抑えられるため、キャッシュフローの安定に役立ちます。また民泊運営と賃貸のシフトチェンジも可能であるため、民泊運営が難しくなった場合でも賃貸へ切り替えることでオーナー負担を軽減することも可能です。

一棟管理の注意点

1. 管理コストが高い

複数の部屋を管理するため、清掃やメンテナンスの手配が煩雑です。特に、稼働率が高いシーズンには、管理業務が負担になることがあります。敷地全体や庭、駐車場など、広いスペースの管理が必要なため、清掃やメンテナンスにかかる手間や費用が増加し、集合住宅に比べて管理コストが高くなります。また、外部のメンテナンス（例: 屋根や外壁）もオーナー負担となるため、定期的な出費が集合住宅よりも高くなります。特に民泊の場合は不特定多数の往来があることから、物件破損などが賃貸マンション等よりも起こりやすいことも注意しなければなりません。

2. 空室のリスク

複数の部屋を運営する分、稼働率が低い時期には収益が下がりやすく、空室リスクが発生しやすい点がデメリットです。閑散期には稼働率を上げるための特別プランや料金割引など、柔軟な対応を実施していく必要があります。お部屋によって稼働のバラつきも起こりやすいため個別に調整していく必要があります。

3. 初期投資が大きい

戸建て物件は購入費やリフォーム費用が高額になりがちで、運営開始までに多額の初期投資が必要です。特に、広い物件を運営する場合、家具や家電だけでなく、消防設備工事など法令的な部分でも多くの資金が必要となります。

集合住宅一室管理の注意点

1. 近隣住民とのトラブルリスク

集合住宅では、他の住民と建物を共有した環境での運営となるため、物件全体の管理ルールやオーナーの方針に影響を受けます。共用スペースの使用に制限がかかる場合や、他の住民との摩擦が発生することもあるため、慎重な運営が求められます。騒音やゴミ出し、共用スペースの利用に関するトラブルが特に発生しやすいため、ゲストへのルール周知を十分に実行い、トラブル発生を抑制する動きが必要となります。

2. 収益が限定的

一室運営は収益が1部屋分に限られるため、単室の稼働率に依存します。繁忙期でも一棟に比べると収益規模は小さく、収益面での限界があります。賃貸物件で民泊運営を行う場合はより限定的な収益となり、閑散期には利益がほとんど残らないことも考えられます。

3. ブランディングの難しさ

間取りや設備が他の物件やホテルと似通っていることが多く、差別化が難しくなります。一室だけの運営では、一貫したイメージやサービスの構築が難しく、他の民泊物件との差別化も限られます。特に、競争が激しいエリアでは独自の魅力を出しにくい点が課題です。そういった場面ではチェックインやチェックアウトの時間をゲストの要望に合わせて柔軟に変更することや、荷物預かり、各種設備を整える、軽食サービスなとの付加価値を提供している物件も増加しているため、需要の高い付加価値を取り入れていくこともポイントです。

まとめ

本コラムではマンション一棟管理と集合住宅の一室管理に焦点をあてて、大阪市中央区における民泊運営の事例を紹介しました。中央区はゲストからの注目度が特に高いエリアであうと同時に、競争が激しいエリアです。そのような環境で安定した運営を行うためには様々な要素が必要で、いかに競合と差別化していくかを模索していく必要があります。紹介した物件は計画段階から弊社が介入して、今までの運用で得たノウハウを多く取り入れた物件です。そのような物件でもトラブルが発生することも多く、部屋数が多ければ多いほど収益は増加しますが、それと共に様々な問題が起こります。それらを適切に対処しなければ悪いレビューに繋がり、その後の収益に大きく影響します。一棟管理・一室管理に関わらず適切な運営を継続することが収益を最大化するために最も必要な要素です。