【リアル収益】大阪市西成区の超大型戸建ての民泊運用事例と成功戦略 – ベッド総数17台の超大型物件

大阪市西成区は、関西空港からの利便性もあり、海外ゲストからの人気が非常に高いエリアとなっています。、また物件を取得しやすい背景から民泊運用に適したエリアとして注目されています。ただし、そうした背景から徐々に物件価格の高騰が進んでおり、西成区でこれから民泊運営を始める場合は注意が必要です。本記事では、大阪市西成区において弊社が管理している実際の民泊運用事例を中心に、地域の特性や運用戦略などを詳しく解説します。

大阪市西成区の民泊運用事例とその特徴

大阪市西成区は天王寺・難波エリアに隣接していることから観光拠点としては非常に人気の高いエリアとなっています。アクセス面でも関西空港から直通の南海電車や大阪中心地からは地下鉄が繋がっていたりと各方面からアクセスしやすい環境で、繁華街ほど騒々しくはないため、滞在に人気のあるスポットです。また駅周辺をはじめ国道26号線沿いには商業エリアが非常に発展していることから、西成区のイメージは徐々に変わりつつあり、民泊運営においては注目度が高まっています。

実際の運用事例

民泊運用事例 – 高稼働率を維持した成功の秘訣

物件の大きさを最大限活かして、最大人数は17名でゲスト一人につきベッドを1台用意していることから、家族連れを超えた団体客をターゲットとすることで、宿泊期間も長く１予約あたりの収益は高くなりました。またベッドや宿泊人数の配置に関しては余裕をもった内装にしているため、民泊でよくある宿泊人数を稼ぐために快適性を損なうといったことは一切なく、長期滞在でも快適に過ごして頂けるよう設計しています。また学生グループや子供連れの場合でも喜んでいただけるように様々なアクティビティを用意しており、顧客満足度の向上に努めています。

民泊運用事例–よくある特有のトラブル

宿泊人数が群を抜いた数であることから、通常の民泊運営とは異なり、気にしておくポイントがいくつかあります。それら1つでも対応を怠ってしまうと、ゲストからのクレームだけでなく近隣住民の方々にもご迷惑をかけてしまうこともあるため、注意が必要です。

ゴミ問題

団体グループ旅行をターゲットにしていることから、宿泊人数は平均15名を超えており、一晩だけでもゴミの量は桁違いに多くなっています。物件前にゴミ庫を用意していますが、運営開始初期は溢れるほどの量が出てしまい近隣住民の方々にご迷惑をおかけしてしまう事がありました。それ以降は他の物件とは異なり、業務用の大型ゴミ庫を設置するだけでなくゴミ収集業者との連携を強化し、回収頻度を上げることで問題を解決しました。またゲストに対しても協力を呼びかけて毎日こまめにゴミを出すように伝えることで、清掃会社さんの負担も軽減するようにしています。

清掃時間の確保

物件規模に合わせて清掃時間に余裕を持つことも大切です。チェックアウト後の状況によっては数時間で終わるレベルではないことも多々あり、場合によっては二日に分けて清掃を行うこともあります。清掃時間の遅れでゲストトラブルに繋がらないよう、滞在の前後1日はカレンダーをブロックして同日内にチェックアウトとチェックインが重ならないようにしています。

各種設備のメンテナンス

各家電の消耗スピードが他よりも早いため、定期的なメンテナンスは欠かせません。特にエアコンや給湯設備に関しては滞在中にトラブルが発生すると快適な生活を損なってしまいます。またWi-Fiに関しても大人数の同時接続に耐えれる設備を用意するなどして、ゲストに快適な滞在を提供できるよう定期的なチェックを怠らず、日々対応を進めています。

大阪市西成区での民泊運用のメリットとデメリット

西成区には昔ながらのイメージがあるものの民泊運営においては、注目されているエリアです。運営を成功させるためには、メリット・デメリットを正しく理解し、適切な戦略を立てることが重要です。

民泊運営のメリット – 西成区ならではの強み

西成区は、天下茶屋駅周辺をはじめ、関西空港や大阪の人気エリアからのアクセスが良好なスポットです。特に関西空港からは南海特急を利用すれば40分以内で天下茶屋駅まで到着するため、訪日客からの注目度は高くなっています。また戸建て物件を中心に家族連れなどの大人数ゲストでも受け入れることができる大型民泊が多いため旅の拠点として利用されることが多いです。さらに、駅を中心として飲食店やスーパーマーケットが多く充実しているため、滞在中の満足度向上が見込め、リピーター獲得につながりやすい点が大きなメリットとなります。このような理由から民泊投資としての注目度が非常に高まっており、古い戸建て物件をリノベーションした民泊が急増しています。

民泊運営のデメリット – 地域特性の影響

西成区ではメリットで述べたように投資としての注目度が高まった結果、多数の民泊物件が乱立する状況となり、競争が激化しています。また関西空港からのアクセスが良好といっても大阪の中心地の民泊と比べると人気エリアへのアクセスには電車の利用が必須となり、難波や日本橋にある民泊とアクセス面で比べると劣ってしまいます。また大阪市内での西成区のイメージは既に変わりつつありますが、国外からのイメージは変化に追いついておらず、ネガティブな印象を持たれることは少なくありません。このような理由から天下茶屋駅周辺の大型民泊でも宿泊単価自体はそこまで高くはなく、あくまでも大阪市中心の民泊よりもお得に宿泊できるといった利用客が多くなっています。不動産オーナーからの注目度が高まっているエリアである以上、高騰しすぎた物件など本当に採算が合うのか？長期的な運営が可能なのか？など物件選びの際には注意が必要です。

まとめ

西成区は民泊運営において他の地区と同じく注目度の高いエリアです。アクセスが容易であるなどの理由から訪日ゲストも多く、国外からの認知度は高まっています。その反面で物件数の急増と昔ながらのイメージが国外にも広まりつつあり、競争が激化するとともに宿泊単価も難波エリアなどの中心地と比べると少し低くなっています。今回紹介した物件は超大型であるため、大阪市中心地では実現しづらい宿泊体験を提供することでゲストからの満足度も高くなっています。このように他物件とは違う魅力を提供することで安定した収益を生むことができます。